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 From:[治療院経営サポートドットコム通信]
 Sent: 2013.12.4
 件名:テナントを借りるときの目安
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治療院経営サポートドットコムの鈴木です。

いや〜早いですね〜11月をどこかに忘れてきたみたいに

あっという間に過ぎていきました。

毎年11月はそんなことを言っていたような気がしますが、

12月もあっという間ですよ。

やり残したことが無いようにラストスパートです!


それでは、今回もいってみましょう!


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第147回目の内容

・テナントを借りるときの目安

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来年三月にオープン予定を立てていた先生と先日
物件散策に行きました。


今回は開業したい地域の雰囲気を見て回る程度に
考えていたのですが、実情が変わってしまいました。


聞くところによるとその先生、働いている接骨院を
早めに退職させられてしまいそうだったんです。


まあ、経営者から考えれば辞めるって言われた途端
次のアクションを考えなければならないので、早期
退職勧告は、まあ仕方がないかなと…


と言っても予定より3か月も早く開業の準備をしなけ
ればいけなくなったので、ちょっと街の雰囲気を見
る程度には行かなくなったしまったのです。


その先生と、僕と、僕のところのスタッフで本気
モードの物件物色に代わりました。



そうすると出てくるんですよね、飛び切りいい物件が!



今回は立地だけでなく、各種条件が破格。でも想定より
家賃はやや高め。


でも3日後にまたこの物件の詳細を聞いて、最終的には
この物件にほぼ決まりました。




僕が破格の条件と言ったのが何かというと、


『スケルトン物件』なんですが、


「全部工事をしてくれる」という条件なんです。



スケルトンとは、壁も床も天井も電気もエアコンも
トイレも手洗いもドアもついていない状態のことです。



それを全部つけてくれた状態で貸してくれるというのです。




その物件はいい立地なので今までたくさんの引き合いが
あったららしいのですが、スケルトンだったがために契
約には至らなかったらしいのです。


僕の見立てが正しかった、あの広さで内装をしたら
400〜500万程度はかかるでしょう(汗…)


それを見かねていた管理会社が、大家さんに交渉してこう
いう条件での契約で貸に出していたところに、我々が偶然
ぶち当たったのです。


これは完全『呼んでいる状態』です。引き寄せられました(笑)


こんな破格の条件はないですからね、普通は。あったとしても
保証金の償却率が高いなどの条件が付くはずなのにいたって普
通の契約条件。



僕はテナントを借りるときはスケルトンの物件は避けるように
言っています。


そして、テナントを借りるときは家賃は月商の10%程度、
保証金や内装費などを入れると総コストは月額家賃の約30
倍程度掛かるのですが、スケルトンじゃない場合だと10〜20
倍程度で済むのです。



今回もそういう条件なので、内装にちょっと手を加えるだ
けなので、家賃の10倍弱程度の予算で保証金や内装代を賄え
そうです。


部件を探すときも、いろんな条件を知っている人間と一緒に
探せるというのは強い味方ですね。



僕はそういうことでも役に立っているのかな?と前職の不動
産会社にいたことが無駄じゃなかったと思うようになりました。



一人で探したり家族で探すと、フィーリングだけで物件を
探してしまいがちですが、しっかり予算配分や開業後に掛かる
経費のこと、売り上げのことも考えて物件選びをしないと、
ほんと痛い目にあいます。



これは僕の戒めも込めた内容になっています。

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【編集後記】

上記のプロジェクトと同時にもう一つ

プロジェクトが進行しそうです。

自費治療院への変身プロジェクトです。

今後はこういう案件がたくさん出てくるん

でしょうが、ということは今自費でやって

いる先生は、今まで接骨院だから関係ないや

と思っていた近くの接骨院が強力なライバル

になるということです。

自費でやっている先生ももう一歩進んだ

対策をしていかなければということです。

いずれにしても、休んでいたらいかんということです。


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■治療院経営サポートドットコム

 ■執筆:鈴木直之・馬場乾竹

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